Когда и наша торговля стала работать по рыночным принципам, стало ясно, что это очень непростая наука — грамотно выбрать для магазина местоположение и планировочное решение торговых залов.
Главное для арендатора торговой площади — чтобы у него были посетители. Здесь и проходит основной водораздел для торговой недвижимости — на отдельно стоящие здания и торговые центры. Совершенно очевидно, что поспедние способны обеспечить куда больший приток покупателей, а значит и цены на аренду там будут выше.
Второй ключевой вопрос: что за люди приходят в смысле их покупательской способности? Более людного места, чем продуктовый рынок, где продаются замороженные куриные окорочка, отыскать трудно. Но большинство из снующих там людей — пенсионеры, т.е. для владельцев дорогих магазинов контингент совершенно неитересный. Так что торговый центр — это сложный организм, работающий по единой маркетинговой стратегии, нацеленной на определенную категорию посетителей.
Самые маленькие торговые центры — локальные, т.е. нацеленные на каждодневное обслуживание жителей близлежащих домов. Это, как правило, предприятие небольшой площади — до 5000 м2. «Якорным» арендатором в них является продуктовый супермаркет плюс ряд сопутствующих магазинчиков — аптечный киоск, бытовая химия, приемные пункты службы быта и т.п.
Следующая ступень — торговые комплексы, ориентированные на несколько районов. У них должен быть более развернутый ассортимент, в частности магазины, торгующие одеждой, бытовой техникой. И «суперрегиональные» центры, куда приезжают покупатели из близлежащих районов, а то и со всего города.
Если какие-то владельцы магазинов по неразумению пытаются игнорировать это разделение — сама экономическая целесообразность пресекает эти попытки.
В целом торговая недвижимость на сегодня — самый динамично развивающийся сектор рынка. И перспективы его огромны, статистика тому подтверждение. Если в большинстве мировых столиц на 1000 человек населения приходится 150-250 м2 торговых площадей, то в Москве — лишь около 10. Разрыв десятикратный, и это ведет к высоким арендным ценам, ничем, кроме дефицита, не мотивированным.
Многие девелоперы, ранее занимающиеся офисами и жилыми помещениями, сейчас переключились на торговые проекты, так что в будущем, с заполнением этой пустующей ниши, можно ожидать снижения арендных ставок.
Еще одна проблема, остро стоящая перед торговыми операторами: очень многие старые помещения совершенно не приспособлены под нужды современной торговли. Например, магазины в домах сталинской постройки имеют огромные, занимающие до 50% площади, подсобные помещения, склады. Но сегодня, когда вся площадь магазина облагается налогами, держать под складами такие огромные помещения просто разорительно. В итоге владельцы или арендаторы вынуждены или делать дорогостоящий ремонт с перепланировкой, или строить что-то заново. Последнее выгоднее, хотя, конечно по карману только крупным операторам.
Мощный рост идет в торговле, общественном питании, бытовых услугах. Там происходит подъем: цены в некоторых секторах даже превзошли додефолтный уровень.
Помещения на первых этажах жилых домов в районах Марьино, в 2000 г. продавались правительством Москвы по 250 $ США за м2, некоторые объекты — по 180-200 $ США. В конце февраля 2001 г. город выставлял их по стартовой цене в 450 $, а реально они продавались почти по 900 $. США Речь идет о помещениях не в торговом центре, не в самом лучшем районе, да еще и при «80-процентной готовности», т.е. необходима отделка минимум в 100-200 $ США за м2. И еще необходимы затраты на приобретение торгового оборудования.
Арендные ставки максимальны в отношении таких торговых центров, как «Манеж», ГУМ, «Рамстор» — от 1,5 до 2,5 тыс. $ США за м2 в год. Эта тенденция относится к малопосещаемым местам, а также к специализирующимся по тем категориям товаров, которые не дают высокую прибыль, но обязательно должны присутствовать, чтобы обеспечивать ежедневные нужды рядовых покупателей (хлеб, молоко, книги и др.).
Сайт ландшафтной компании «Студия мощения» мне повстречался в интернете. С помощью этой компании, например, такой вопрос как укладка гранитной брусчатки профессионально решается на выгодных условиях и с гарантией качества. Обратите на это внимание.
Комментарии закрыты.