Договоры и сделки с недвижимостью

Очень часто при продаже доли в общем имуществе стороны совершают притворную сделку: куплю-продажу оформляют договором дарения, так как на практике порой бывает невозможно исполнить требования ст. 250 ГК РФ. Соседи или бывшие члены семьи — сособственники либо злостно уклоняются от получения извещения-предложения о продаже доли, либо продавцу не известно, где эти сособственники находятся (проживают по факту).

Среди родственников очень часто совершаются мнимые сделки, которые делаются лишь для вида, без намерения создать последствия. Для таких сделок характерно неисполнение фактических действий, которые должны последовать после заключения договора (например, рента между бабушкой и внучкой).

При выборе условий договора, а также реализации прав собственника по отчуждению стороны должны стремиться к снятию риска признания сделки недействительной. Например, продажа недвижимости уполномоченным доверенностью лицом требует тщательной проверки, так как доверитель мог к моменту сделки отозвать доверенность или после совершения сделки (особенно при указании в договоре цены, значительно ниже истинной) заявить о сговоре своего представителя с партнерами по сделке. Или утверждать впоследствии, что сделка совершена на очень невыгодных для него условиях, так как на продавца давили тяжелые обстоятельства, заставившие совершить кабальную сделку. То есть будущему продавцу или покупателю неплохо было бы разобраться в этих условиях (они названы в главе 9 ГК РФ), чтобы, как шахматисту, «просчитать» все возможные ходы своих партнеров по сделке или иных лиц, которые могут быть заинтересованы в признании сделки недействительной.

Чтобы снять риск оспоримости в сделке, необходимо четко проверить наличие прав у каждой из сторон, принадлежность отчуждаемого имущества продавцу(ам), зафиксировать необходимыми документами правомочность покупателя распоряжаться денежной суммой, предназначенной для оплаты покупки или доплаты при мене, возможность продавца отчуждать это имущество без согласия супруга(и) и т.д.

Если в квартире собственником является несовершеннолетний ребенок (от 0 до 18 лет), требуется представление нотариусу или в регистрирующий орган разрешения органов опеки и попечительства. И пока не будет исполнено условие, на котором такое разрешение было выдано, сделка, даже зарегистрированная и исполненная по всем другим обязательствам, считается незаконченной и может быть признана недействительной, если в разумный или указанный опекунским советом срок это условие не будет выполнено.


Комментарии закрыты.