Коммерческая недвижимость

Недвижимость в виде зданий может использоваться как для удовлетворения своих потребностей — проживая в нем, так и сдавая в аренду или в наем, в этом случае недвижимость становится коммерческой.

Понятие «коммерческая недвижимость» интернационально: и в США, и в Европе, и в Африке, и в России в него вкладывается одинаковое содержание — это территория объекта, где делается бизнес в любых его формах. Новая экономическая жизнь в сфере недвижимости началась в 1991-1992 гг, уже во время первого этапа приватизации. Тогда началось усвоение общепризнанных рыночных стандартов, действующих в мире правил игры. В России, как и во всем мире, коммерческую недвижимость делят на три группы: офисы, торговые площади и индустриальные помещения. Одни аналитики считают, что предприятия общепита и бытового обслуживания следует выделять в особую подгруппу, находящуюся на границе торговой и производственной недвижимости. Другие же считают, что эти объекты по сути не отличаются от торговых.

Принятое во всем мире деление коммерческой недвижимости на классы — «А», «В» и «С» — в нашей стране прижилось.

«А» — это полный евростандарт, специальные бизнесцентры, где присутствует все необходимое для работы: охрана, рестораны, уборка, линии связи, подключение к Интернету — список можно продолжать долго.

«В» — это почти евростандарт, т.е. не достает каких-то элементов из перечисленных выше или ремонт недостаточно солидный, или место не очень престижное.

«С» — иногда называют «советским», а то и просто «совковым». «Советский» офис — это чаще всего помещение, арендуемое у какого-нибудь НИИ или завода. У таких зданий бывает весьма специфический интерьер (ремонт, присущий тому времени, и чаще всего с тех пор и не обновлялся), которому эти офисы и обязаны своим названием.

Поскольку реальная жизнь сложнее и многообразнее любых схем, риэлторы пользуются и промежуточными определениями — «А-» или «C++».

Офисы класса «А» располагаются только в центральной части города. Применительно к Москве — максимум на расстоянии одной

— двух станций от кольцевой линии. Бизнес-центров такого уровня немного, предлагаемые ими условия примерно одинаковы, поэтому и цена на аренду устоялась — в 500-650 $ США за м2 в год.

Куда скромнее цены (от 300 до 450 $ США) для класса «В». Дело в том, что располагаются эти офисы практически по всему городу, а значит, на цену будет влиять престижность района. Поскольку класс «В» — это «евростандарт минус что-то», многое зависит от того, чего именно не хватает. У одного нет охраны, у другого подкачала отделка, у третьего — место, поэтому каждый владелец выставляет цену в зависимости от своих представлений и умения торговаться.

«Советские» офисы в смысле стоимости аренды более умеренные — 80-200 $ США за м2 в год, и цена зависит прежде всего от района (НИИ, как известно, строились в разных местах Москвы, иногда в самом центре). Здесь очень распространенной является практика ремонта за счет арендатора — первый год он «живет» бесплатно, благоустраивает помещение.

Какие офисы чаще всего спрашивают? Единственным общим критерием является, пожалуй, желание всех арендаторов сидеть компактно. Если фирме нужно 5 комнат по 15 м2, руководство врят ли согласится, чтобы две из них находились на втором этаже, а три на десятом. С этим согласятся, если цена снижена существенно. Все остальные требования обуславливаются профилем работы фирмы.

Возьмем, к примеру, жесткий пропускной режим. Если офис «тихий», то есть посетители приходят редко — строгости со входом становятся благом: не ходят «мешочники», остаются чистыми туалеты. Да и на собственную охрану тратиться не надо. А для фирм, офисы которых «посещаемые» (туристические, торгующие офисной техникой), охрана на входе в здание ни к чему — клиентов распугают. Или телефонная связь. Некоторые (например, рекламные агентства) нуждаются не менее чем 20 номерах в 30-метровой комнате. Другим в таком же помещении хватает и 2-3 линий — ставят себе офисную АТС.

Соотношение арендных и продажных цен на офисы в нашей стране (России) приводит иностранцев к полному непониманию — арендная плата за год — треть продажной цены, то есть, купив офис и сдав его в аренду, можно через 5-6 лет вернуть деньги. В США и Европе такое соотношение цен немыслимо — там арендная плата не превышает 7-10% продажной цены, то есть офис будет окупаться лет 10-15. Единственное объяснение подобному феномену — экономическая нестабильность.

Общепринятое мнение: после августа 1998 г. цены на недвижимость упали, а сейчас постепенно восстанавливаются. В сентябре 1998 г. продажная цена предлагаемой правительством Москвы недвижимости действительно снизилась в 4 раза, но это было сугубо техническое явление — город выставлял свои объекты за рубли, а курс доллара вырос в 4 раза. Спустя две — три недели московские власти спохватились, подняли цены, но покупатели за это время подсуетились и по словам некоторых уполномоченных риэлторов, за полмесяца распродали годовое задание.

Действительно снижение продолжалось до начала 1999 г. Потом цены остановились, примерно год держались на одном уровне, а потом начался их рост, но совершенно неравномерный. Если брать офисы, то рост этот едва заметен. Докризисная цена помещений класса «А» была 800 — 1000 $ США за м2 в год. Нижняя точка (около 500 $ США ) оказалась достигнута к январю 1999 г, и с тех пор если эти помещения и подорожали, то максимум на 100 $ США за м2.

За последнее время сильно сменился состав арендаторов. Класс «А» снимают в основном иностранные компании, а их доля на нашем рынке снизилась. Из российских же компаний офис по 500 $ США за м2 могут осилить только предприятия, занимающиеся ресурсами — нефтью, газом, цветными металлами. Остальным роскошь, привычная западному предпринимателю, и необязательна.

На российском рынке коммерческой недвижимости по объемам продаж превалируют объекты жилья. Строительная индустрия и в целом строительный комплекс, учитывая спрос рынка, переориентировался и предлагает новые проекты с разным уровнем комфортности. Однако, во всех переработанных типовых и новых индивидуальных проектах просматривается улучшение комфортности и надежности строящейся недвижимости.