Важнейшей составной частью коренной перестройки становления рыночных отношений и управления экономикой, на этом периоде развития России стала радикальная реформа ценообразования.
Касаясь исторического опыта, можно сказать, что в дореволюционной России в оценке недвижимой собственности функционировали, достаточно хорошо отлаженный механизм и методы рыночного ценообразования. В советский период (1917-1990 гг.) оценка объектов недвижимости (в основном здания и сооружения) осуществлялась типичным для экономики командно-административного типа — с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости. С началом функционирования рыночной экономики эти методы утратили свою доминирующую роль в оценке недвижимости.
Оценка недвижимой собственности является стоимостным эквивалентом объекта, определяемая такими важными факторами как капитальностью здания, нормативным сроком службы, сроком фактической эксплуатации, местоположением, средой обитания (экологической, шумовой, запахо- вой, уровнем благоустройства и инженерных систем, гигиеническим уровнем) и многими другими.
В связи с тем, что недвижимая собственность является специфическим продуктом, который может выступать в трех ипостасях — благо, товар, источник дохода, то его стоимостное выражение можно определить как для фактического, так и для возможного варианта использования. Благо – когда собственник сам удовлетворяет свои потребности и проживает в собственном доме. Товар — если дом продает и, наконец, собственность — дом выступает в качестве источника дохода, когда он сдает его в аренду или в наем. Спрос и предложение объектов недвижимой собственности существенно отличается как по городам России, зависящий от геосоциальных приоритетов, так и в пределах границ самого города в силу различных благ и недостатков или преимуществ, условий отдельных его районов, а также соседства объектов, повышающих или понижающих его стоимость (предприятие, бензоколонка, казино, ресторан, парк, лес, искусственный водоем).
В мировой практике сложились определенные взаимодействия регионального, национального и мирового рынков недвижимости. На каждом из таких рынков выделились свои наборы сегментов недвижимости.
В России наиболее развитым рынком недвижимой собственности в силу разных условий является рынок жилья. Изучение спроса и предложений на жилищном рынке по городам России выявлено, что в среднем обеспеченность граждан жильем составляет около 17,1 м2 общей площади на человека, в Москве — более 18,5, в Санкт-Петербурге — около 17,0, в Новгороде — 15,5 м2. Жилой фонд в городах обладает большей капитальностью, чем в сельской местности, тем не менее доля ветхих и аварийных зданий составляет 2,5-3 %.
Прогноз на ближайшие годы позволяет утверждать, что определение предпосылки для улучшения ситуации на жилищном рынке имеются. В Москве средняя стоимость 1 м2. жилья находится на уровне цен жилья высокого и среднего класса самых дорогих городов мира. Цены обусловлены следующими факторами: относительным дефицитом жилья и высокой себестоимостью нового строительства. Число предложений на продажу по различным категориям квартир в 4-8 раз превышает число заявок на покупку. Самой высоколиквидной категорией являются однокомнатные квартиры, затем следуют двухкомнатные, трехкомнатные и многокомнатные квартиры. Спрос повышается осенью с повышением деловой активности, при этом наблюдается рост цен. В настоящее время сложилась сложная ситуация на первичном рынке жилья — спрос приближается к низкой отметке из- за высоких цен на муниципальное жилье. Одновременно начали повышаться цены на вторичном рынке.
Показатели жилищного строительства в большинстве городов России отражают низкий уровень ввода жилья, хотя в Москве по сравнению с другими регионами России наблюдается значительный рост объемов жилищного строительства.
Структура финансирования жилищного строительства изменилась, причем доля строительства за счет муниципальных средств и средств государственных предприятий резко уменьшилась с 80 до 18% при одновременном росте доли средств предприятий различных форм собственности.
Рынок жилья в городах России продолжает развиваться в силу конкретных экономических, социальных, административных условий окружающей среды и др.
Наблюдается тенденция роста цен в таких городах, как Великий Новгород, Нижний Новгород, Ульяновск, Астрахань, Воронеж, Хабаровск, Томск, Казань, Владивосток, Оренбург. Снижались цены в Якутске, Иркутске, Липецке, Петрозаводске, Чебоксарах, а также в городах с ухудшающей экономической ситуацией: Череповце, Воркуте и др. Стабилизировались цены в Курске, Ростове-на-Дону, Рязани, Омске и др.
Комментарии закрыты.