Принципы оценки элитных квартир в домах «внекатегорийный люкс — ВЛК» существенно отличаются от соответствующих методик для массового жилья. И главный принципиальный вопрос, на который должен ответить «сам себе оценщик» — владелец или покупатель дорогой квартиры, таков: входит ли указанный дом в группу элитных?
При определении реальной стоимости к базовой стоимости, указанной в соответствующей таблице добавляются в процентах удельные стоимости тех потребительских параметров дома, которые в нем имеются. Под начальными характеристиками подразумеваются параметры, за которые доплаты не даются, а совокупность этих характеристик дает право называть дом «внекатегорийный люкс» (например, отсутствие охраняемой территории (параметр 8), автомобильной парковки (параметр 6), сауны, тренажерного зала и спортплощадки (параметр 11) и т.д. не позволяет отнести дом к «элитному», и его оценка ведется по методике, изложенной выше (дом категории 1А2 или даже 2А1)).
Проводится иллюстрация всей процедуры оценки квартиры в доме ВКЛ на следующем примере: 4-комнатная квартира 176/114/20 м2 (цифры здесь обозначают площади: общую/жилую/кухни), расположенную на 24 этаже 28-этажного кирпично-монолитного дома на территории муниципального района Щукино, дом безоговорочно можно отнести к элитным.
Этапы определения стоимости элитной квартиры:
- Точное определение общей и жилой площади: в нашем примере, по данным БТИ, получилось 174,57 м2 (без учета лоджий).
- Определение базовой стоимости для домов подобного типа (кирпично-монолитных), находящихся на территории указанного муниципального района (в рассматриваемом примере это «Щукино», его рейтинг по табл. 6.6 составляет 49 (относится ко 2-стоимостной зоне)). На момент выполнения оценки базовая стоимость составляет 680-700 $ США/м2, возьмем среднее значение — 690 $ США/м2.
- Определение «степени элитности» дома с учетом характеристик, приведенных в табл. 6.7: при реальном осмотре квартиры, здания и придомовой территории необходимо выявить все факторы, повышающие стоимость объекта, и выбрать для каждого их них соответствующие «процентные» коэффициенты (в нашем примере можно отметить следующие факторы: дом необычной архитектуры (строка 13, берем +5%), фасад отделан качественной плиткой и керамгранитом (14; +5%), в каждой квартире имеется большая лоджия (21; +3%), стоят деревянные стеклопакеты (25; +1%); установлена система централизованного кондиционирования (3; +10%); имеется лифт из подземного гаража (43; +1%), однако в сам гараж по территории (52; +2%). В квартире установлен мощный водонагреватель (61; +2%). Из общественных объектов имеются внутренний дворик (93; +2%), игротека (101; +2%), бассейн (112; +2%), бильярдный зал (115; +2%). В квартире допускается перепланировка (122; +4%), из окон открывается замечательный панорамный вид (125; +8%).
- Определение индивидуальной стоимости 1 м2 общей площади квартиры и получение окончательного результата:
690$ США/М2Х1 ,05×1 ,05×1 ,03×1 ,01×1 ,1×1 ,01×1 ,02×1 ,02×1,03 х1,01 х1,01×1,02×1,02×1,02×1,02×1,02×1,04×1,08=690×1,56 =1076,4 $/м2.
Итого: 1076,4 $ США/м2х174,57 м2 = 187907 $ США
Полученное значение (в приведенном примере — 187907 долл. или 1076 $ США/м2) интересно сопоставить с ценой, которую риэлторские или девелоперские фирмы просят за квартиру в доме подобного типа (или даже в «полуэлитном») в этом районе, но на этапе строительства, как показывает практика, застройщики всегда называют цену на 10- 15% больше, чем указанная с правом возможности небольшого торга. Так что покупать квартиру в элитном доме с целью ее дальнейшей перепродажи в общем случае невыгодно, за исключением, естественно, благоприятной конъюнктуры рынка (например, летом 1999 г. она «ушла) за 1760 $ США/м2). Могло, конечно, быть и наоборот: в ноябре 1996г. жилплощадь приобреталась по 2400 $ США/м2, а весной 2000 г. хозяева вынуждены были продать за 1070 $ США м2.
Интересный блог «Уроки ремонта» мне повстречался в интернете. На страницах этого блога, к примеру, такой вопрос как увеличить зрительно комнату обоями рассматривается весьма обстоятельно. Примите это во внимание.
Комментарии закрыты.