Исследование технического состояния объектов недвижимости является самостоятельным направлением строительной деятельности, охватывающим комплекс вопросов связанных с технической оценкой зданий и сооружений, с разработанной документацией по реконструкции и проведением ремонтно-восстановительных работ.
В процессе эксплуатации зданий вследствие различных воздействий происходит их физический и функциональный (моральный) износ, деформации как отдельных элементов, так и здания в целом. Вследствие износа снижается стоимость здания как объекта недвижимости и требует дополнительных затрат на ремонт и реконструкцию.
Для объективной оценки технического состояния здания и сооружения требуется их общее и детальное обследование — диагностика, определение величины физического и функционального износа. Оценщику недвижимости и инже- неру-эксперту необходимо соблюдать этапы обследования, их содержание, последовательность проведения работ, методы и средства измерения технического состояния строительных конструкций, методы оценки физического и функционального износа.
В подготовительный период и в ходе технического обследования изучаются действующие на момент оценки нормативные документы. Это позволяет оценщику дать объективную оценку уровня соответствия фактического состояния (качество конструкции, объемно-планировочных решений, комфортности и др.) совместным требованиям.
Основными нормативными документами при технической оценке и обследовании зданий и сооружений, которыми пользуются эксперты и оценщики являются:
— строительные нормы и правила (СНиПы);
государственные, региональные, отраслевые (ведомственные) стандарты (ГОСТы, РСТ, ВСН);
— технические условия (ТУ), инструкции и др.
Техническая оценка (экспертиза) зданий и сооружений
производится в следующих случаях:
— при оценке здания, как объекта недвижимости затратным методом, т.е. при определении балансовой стоимости здания (сооружения) за вычетом суммы его износа;
— при паспортизации;
— при оценке технического состояния здания или его отдельных элементов при проведении капитального ремонта или реконструкции;
— при выставлении объекта недвижимости на торги.
Во всех случаях такая оценка требует детального технического обследования (диагностики) здания или сооружения в целом и его элементов.
Целями технического обследования являются:
— определение фактического технического состояния здания или сооружения на период оценки;
— выявление физического, функционального и внешнего износа объектов недвижимости и его элементов;
— установление соответствия требованиям нормативным документам (СНиП, ВСН, ГОСТам и др.) к качеству несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем (OB, ВК, СТ и др.) и оборудования;
— фактическое обеспечение уровня комфортности по функциональным, санитарно-гигиеническим, теплотехническим условиям и условиям безопасности;
— назначение класса здания (А, В, С) по уровню комфортности.
Результаты технического обследования являются исходными данными для экономической оценки здания и сооружения как объектов недвижимости для уточнения паспорта объекта на день обследования и для последующей разработки проекта капитального ремонта или реконструкции.
Техническая оценка и техническое обследование производится для зданий и сооружений, находящихся в эксплуатации, вновь построенных и объектов незавершенного строительства. В каждом случае имеются некоторые отличия, но основные принципы, цели и задачи остаются.
Основой технической оценки (экспертизы) объекта недвижимости является техническое обследование — диагностика, на основании которой устанавливается его остаточный жизненный ресурс и балансовая стоимость на момент обследования или стоимость ремонта, реконструкции.
Техническое обследование состоит из трех этапов: подготовительного (1), общего и детального (2) и составления технического заключения (3).
Подготовительный этап включает в себя:
— сбор, изучение и анализ исходной документации и материалов, материалов БТИ, проектной документации;
— изучение и анализ эксплуатационной технической документации на объект недвижимости (здание и сооружение); изучение и анализ нормативной документации (СНиП, ВСН, ГОСТ и др.), определяющей требования к качеству несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и уровня комфортности.
На втором этапе выполняется визуальное и инструментальное обследование технического состояния всех строительных конструкций, инженерных систем, оборудования и уровня их соответствия требованиям нормативных документов.
Третий заключительный этап — подготовка технического заключения, в котором содержатся архивные, архитектурные, конструктивные и экономические характеристики объекта недвижимости (здания, сооружения) по результатам обследования, проведения в необходимом объеме расчетов остаточного ресурса, и рекомендации по усилению отдельных конструкций и реконструкции.
Исходная подготовительная документация для проведения технического обследования
Исходными данными для выполнения работ по техническому обследованию зданий и сооружений являются техническое задание, проектная и эксплуатационно-техническая документация.
На здания и сооружения, находящиеся в эксплуатации, документация хранится в эксплуатирующих организациях и в бюро технической инвентаризации (БТИ). Она включает в себя:
- Паспорт здания (сооружения) с указанием его основных характеристик, а также кратким описанием объемов, сроков и видов раннее выполнявшихся ремонтов (реконструкции), балансовой стоимости;
- Инвентаризационные поэтажные планы (в кальке) с указанием размеров и площадей помещений, объемах здания по данным БТИ, составленные не ранее трех лет до оценки;
- Сертификаты на все отделочные материалы;
- Материалы ранее проведенных обследований;
- Разрешение (или технические условия) на присоединение здания (сооружения) к источникам электроснабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
- Акт эксплуатирующей организации о техническом состоянии конструкций здания (сооружения) и систем инженерного оборудования по данным последнего осмотра;
- Справка о состоянии внутренних газовых сетей и газового оборудования;
- Справка эксплуатирующих организаций о состоянии лифтов, объединенных диспетчерских систем, центральных тепловых пунктов и др.;
- Ситуационный план участка, на котором расположено здание.
На вновь построенные здания (сооружения) техническая документация хранится у застройщика (заказчика) или в эксплуатирующей организации и включает в себя:
- Комплект утвержденной проектно-сметной документации на строительство с утвержденными дополнениями и изменениями проектной организацией в процессе строительства;
- Перечень организаций, участвующих в проектировании и строительстве здания (сооружения);
- Документы об отводе земельного участка;
- Акт выполнения геодезической разбивки основных осей и отметок здания в натуре;
- Сертификаты соответствия на все отделочные материалы и встроенную технику;
- Справка об основных технико-экономических показателях построенного здания;
- Технические условия на присоединения здания (сооружения) к источникам электроснабжения, инженерным сетям и коммуникациям, а также акты (справки) о выполнении технических условий;
- Паспорта на оборудование и механизмы, установленные в здании (сооружении);
- Акты на скрытые работы (гидроизоляция, тепло- и звукоизоляция, фундаменты и др.);
- Решение органа, назначившего Государственную комиссию по приемке в эксплуатацию, об утверждении акта приемке здания (сооружения) и вводе его в эксплуатацию.
Техническая документация на объект незавершенного строительства хранится у заказчика и включает в себя:
- Комплект утвержденной проектно-сметной документации;
- Разрешение на строительство;
- Документы об отводе земельного участка;
- Данные о геологии и гидрогеологии строительной площадки, результаты испытания фунтовых вод;
- Акты выполнения геодезической разбивки основных осей и отметок здания (сооружения) в натуре;
- Технические условия на присоединения здания (сооружения) к источникам энергосбережения, инженерным сетям и коммуникациям, а также акты (справки) на их выполнение;
- Паспорта на оборудование и механизмы, установленные в здании (сооружении);
- Контрольные геодезические съемки смонтированных конструкций;
- Акты на скрытые работы, оформленные в установленном порядке;
- Решение о консервации строительства с указанием его причины, а также перечень мероприятий по консервации разработанной проектной организацией и акт о выполнении этих мероприятий.
Перечисленные выше документы являются обязательными при оценке зданий и сооружений, сведения о них включают в техническое заключение по результатам технического обследования. На основе изучения и анализа паспорта здания или проектно-сметной документации выявляется год его постройки, материалы несущих и ограждающих конструкций, что позволяет установить по году его постройки долговечность здания по группам капитальности.
Комментарии закрыты.