Обновление существующего фонда зданий и сооружений городского хозяйства, осуществляемое в результате их реконструкции и капитального ремонта, рассматривается как один из элементов градостроительных мероприятий по улучшению условий жизни, быта и отдыха трудящихся, оздоровлению городской среды при достижении экономического эффекта.
Ремонтно-реконструктивные мероприятия в городском хозяйстве, являясь формой его воспроизводства, способствуют экономии материально-технических, трудовых и финансовых ресурсов вследствие сохранения этих фондов на протяжении срока их службы. Кроме того, они предусматривают сохранность исторических и архитектурных памятников в городах. Воспроизводство основных фондов городского хозяйства представляет собой бесконечный процесс, включающий новое строительство, снос, реконструкцию и капитальный ремонт. При капитальном ремонте предусматривается полное или частичное восстановление конструктивных элементов и инженерного оборудования объектов городского хозяйства вследствие их физического износа.
При модернизации наряду с капитальным ремонтом восстановительного характера предусматривается повышение благоустройства объектов (перепланировка внутренних помещений, улучшение санитарно-гигиенических условий и т.п.), улучшение технических и эксплуатационных качеств основных фондов. Модернизация объектов городского хозяйства выполняется за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт.
Реконструкция основных фондов включает изменение их объемно-планировочных решений (или изменение назначения) и предусматривает устранение физического и морального износа. При реконструкции жилых домов и объектов социально-культурного назначения осуществляются следующие виды работ:
изменение планировки помещений, надстройки, встройки, пристройки;
повышение уровня инженерного оборудования зданий, включая наружные сети (кроме магистральных);
замена изношенных и морально устаревших конструкций инженерного оборудования;
улучшение архитектурной отделки зданий, а также благоустройство территории.
В связи с необходимостью учета социальных задач при реконструкции жилых районов и микрорайонов эффективность ремонтно-реконструктивных мероприятий должна определяться сопоставлением достигаемых социальных и социально-экономических результатов с затратами на их осуществление.
Эффект от затрат, необходимых для ремонтнореконструктивных мероприятий в городском хозяйстве, выражается в следующих показателях;
в натуральных показателях (показателях выхода общей или жилой площади жилых домов);
во вместимости (пропускной способности) зданий и сооружений социально-культурного и коммунально-бытового назначения в результате проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий;
в обеспеченности населения жильем (в м2 общей площади на одного жителя), объектами социально-культурного назначения в расчете на 1000 жителей и коммунально-бытового назначения (в расчете на потребительскую единицу каждого объекта, например количество мест в банях, км передаточных устройств и т.п.);
в относительных измерителях (баллах), отражающих качественную оценку объектов капитального ремонта и реконструкции;
в стоимостной форме продукции и услуг, предоставляемых объектами социально-культурного и коммунально-бытового назначения и получаемых в результате ремонтно-реконструктивных мероприятий.
Натуральные показатели подразделяются на исходные, включаемые в задание на проектирование, и производные, определяемые в результате разработки проекта реконструкции. К ним относятся;
площадь жилого района (микрорайона), подлежащего реконструкции;
в ремонтно-строительном производстве
норма жилой обеспеченности на одного человека;
проектное количество жителей района (микрорайона);
структура жилищного фонда по этажности, материалу стен, уровню благоустройства;
жилая и общая площадь зданий в застройке;
вместимость (пропускная способность) объектов социальному льтурного и коммунально-бытового назначения;
нормы обеспеченности указанными объектами на 1000 жителей;
конструктивная и объемно-планировочная характеристики этих объектов.
В процессе проектирования определяются объем сноса, потери жилой площади в связи с передачей жилых зданий учреждениям или в результате модернизации, количества сохраняемой общей площади.
На основании нормативных показателей средней этажности застройки определяется нормативная плотность жилищного фонда Пнорм- которая сопоставляется с плотностью жилищного фонда, полученной В результате реконструкции Прек, после чего выносятся решения о доуплотнении существующего жилищного фонда путем надстройки, пристройки или в результате «точечного» строительства, Если Пнорм < Прек. то необходимо осуществление дополнительных Объемов жилищного строительства.
Определение количества жителей, которые будут проживать в реконструируемом районе (микрорайоне), необходимо для расчета требуемого количественного состава объектов социальнокультурного и коммунально-бытового назначения, а также уровня благоустройства территории, которые принимаются по нормативам на 1000 жителей.
Затраты на реконструкцию существующего фонда включают стоимость комплексного капитального ремонта с перепланировкой и стоимость надстройки и пристройки. Затраты на реконструкцию определяются по укрупненным комплексным расценкам или удельным показателям стоимости и отражают укрупненные величины, поэтому применяются только на первой стадии вариантного проектирования.
В состав эксплуатационных затрат включаются затраты на содержание всех объектов городского хозяйства и территории застройки, К ним относятся затраты на реновацию, последующие капитальный и текущий ремонты, на водоснабжение и канализацию, электроснабжение, технический надзор, содержание придомовых территорий, стоимость отопления и др. Величина этих затрат составляет примерно 7-10% капитальных вложений в городское хозяйство и зависит от различных градостроительных факторов. Градостроительными факторами, оказывающими влияние на эксплуатационные затраты являются этажность и плотность застройки, характер планировки и уровень благоустройства территории. Большое значение на этот показатель оказывает также организационно-правовая форма предприятий, эксплуатирующих объекты городского хозяйства.
Оценка эффективности затрат на реконструкцию и ремонт зданий и сооружений городского хозяйства осуществляется путем сопоставления соответствующих показателей по проекту реконструкции с вариантом нового строительства или с показателями реконструкции аналогичного другого жилого района (микрорайона), принятого за эталон.
Наряду с социальным и социально-экономическим результатами учитываются и экономические эффекты от ассигнований на капитальный ремонт и реконструкцию: прибыль от реализации услуг на предприятиях городского хозяйства, функционирующих на основе хозрасчета; увеличение годового объема реализации продукции или услуг предприятиями городского хозяйства в результате ремонтно-реконструктивных мероприятий. Эти данные сопоставляются с затратами, необходимыми на капитальный ремонт и реконструкцию основных фондов городского хозяйства.
Одновременно должны учитываться сопутствующие экономические результаты, проявляющиеся в других предприятиях различных отраслей народного хозяйства, находящихся на реконструируемой территории. Экономические результаты являются дополнительными к социальным результатам. В ряде случаев они могут иметь решающее значение при оценке эффективности затрат на реконструкцию и ремонт зданий и сооружений городского хозяйства.
Комментарии закрыты.