Риэлторская и оценочная деятельность в области недвижимой собственности

Риэлторская и оценочная деятельность в области недвижимой собственности

Здания, расположенные на территории между МКАД и автомобильной дорогой А-107, которую водители называют «первая бетонка». В нее входят города Апрелевка, Болшево, Голицино, Домодедово, Дедовск, Железнодорожный, Жуковский, Климовск, Лобня, Ногинск, Подольск, Пушкино, Щелково, Электросталь, Юбилейный и ряд других.

В этих городах московская методика оценки квартир уже не действует, а цены значительно ниже, причем в каждом населенном пункте свои. Для определения средней стоимости 1 м2 последний номер бюллетеня «Риэлтор».

В городах дальнего Подмосковья (вне пределов автомобильной дороги А-107) цены определяются аналогично, однако в бюллетене «Риэлтор» не всегда имеются необходимая информация. Поэтому лучше всего ориентироваться на местные газеты или местные агентства недвижимости.

Набраться опыта можно, рассмотрев особенности оценки квартир в городах-спутниках Москвы на следующем примере: трехкомнатная квартира на 3-м этаже 9-этажного дома в городе Красногорске Московской области. Подробности о жилплощади приведены в оценочном листе. Вот так подробную квартиру поэтапно оценивал бы специалист:

  1. точное выяснение адреса, района, ближайшей станции железной дороги или станции московского метрополитена, если последняя расположена ближе. Кроме опроса хозяев жилплощади можно найти по Интернету.
  2. Точное определение общей и жилой площади, указанной в правоустанавливающих документах.
  3. Определение категории дома.

В качестве примера рассмотрим более сложный случай

- дом кирпичный, однако маленькая кухня (5,73 м), наличие небольших смежных комнат, а так же низкие потолки (2,489 м) вынуждают отнести дом к категории 2 (многоподъездный «брежневский»). Кстати, если бы рассматриваемый дом был бы блочным или панельным, он попал бы из-за кухни (менее 6 м2) еще в более низкую категорию — 2Б.

  1. Определение ближайшего муниципального района Москвы (внутри МКАД).
  2. Определение по риэлторским газетам или базам данных средней стоимости 1 м2 общей площади в выбранном муниципальном районе.

В нашем примере берем 720 $ США/ м2 (данные постоянно меняются, см. периодику).

  1. Определение качественных параметров квартиры.

В рассматриваемом примере эксперт отметил бы следующее: лоджия (+2%), автономная сигнализация (+1%), наличие смежных комнат (-3%), 3 окна выходят на северную сторону (-1%), до жд станции Павшино 5 мин. пешком (+2%), квартира требует ремонта (-1%), подъезд в очень плохом состоянии (-4%), грязный двор (-1%), итого доплат +5%, скидок -10%, что снижает условную (пока еще якобы в Южном Тушино) стоимость 1 м2 общей площади на 5%:

720 $ США/м2:1,05 = 685 $ США/м2.

  1. Условное уменьшение площади квартиры.

В реальности, естественно, жилплощадь находится в Красногорске, поэтому условно уменьшаем ее общую и жилую площадь средней (для 2-комнатной квартиры — меньшей) комнаты:

56,5/41 (7,5; 19,5 + 14) □ 42,5/27 (7,5; 19,5).

Будем считать, что 2-комнатная квартира 42,5/27/5,7 м в Южном Тушино стоит столько же, сколько 3-комнатная квартира 56,5/41/5,7 м в таком же доме в Красногорске.

  1. Определение абсолютной стоимости оцениваемой квартиры:

685 $ США м2х42,5 м = 29112 $ США.

Оценка любой собственности предварительного подробного описания оцениваемого объекта. При оценке жилых помещений такими объектами являются квартиры или комнаты, оценивание которых в зависимости от цели оценки может производиться по полному или сокращенному набору параметров этих объектов.

Примерный перечень параметров описания квартиры, дома, придомовой территории, местоположения квартиры (дома) в городе приводится ниже.

Приведенный выше перечень параметров дает относительно полное описание квартиры на стадии подготовки сделки и договоренности о цене. Однако, риэлторские фирмы нуждаются и в предварительной оценке квартиры на стадии первичного отбора из массива заявок для выбора оптимального варианта между рыночной стоимостью и запрашиваемой продавцом ценой за свою собственность.

На этой стадии можно ограничиться сокращенным набором фиксируемых параметров, записанных со слов клиента по телефону, количество жилых комнат, их изолированность, общая и жилая площадь, площадь кухни, этаж, тип и этажность дома, наличие лифта и мусоропровода, балкона и телефона, пол и высота потолка, ближайшая станция метро и время до нее пешком или транспортом и некоторые другие. С учетом этих параметров производится оценка квартиры.

При оценке квартиры целесообразно сначала определить с учетом всех факторов стоимость 1 м2 общей площади, а потом оценивать стоимость квартиры.

Функциональные возможности и работа новой компьютерной программы, проверенные путем выполнения тестовых расчетов по оценке нескольких «типичных» квартир с последующим контролем качества полученных результатов экспертами фирмы ЗАО «Агентство Контакт», оказались вполне удовлетворительными (главный специалист БД Новиков).

Формулы, описывающие зависимость стоимости 1 м2 общей площади от каждого отдельно взятого параметра, по ложены в основу методики, которую далее преобразовали в специальную компьютерную программу. Последняя в форме, удобной для пользователя, запрашивает параметры оцениваемой квартиры и выдает стоимость 1 м2 общей площади и квартиры в целом.


Комментарии закрыты.